Skip to content

Investasi Apartemen, Rumah, atau Tanah????

April 29, 2011

Setelah sekian lama tidak menulis blog, tiba-tiba saya tergerak untuk sekedar berbagi pemikiran setelah mendapatkan email notifikasi dari blog wordpress akan pertanyaan dari seseorang, manakah yang lebih baik antara investasi rumah, atau apartemen??

Dikarenakan saya bukanlah seorang perencana keuangan, maka saya akan coba menjawab pertanyaan dari sisi opini pemikiran sendiri sepanjang yang saya pahami ditambah penambahan opsi investasi kepemilikan tanah.

Bila mana kondisinya setara dalam segi prospek ke depan, tidak ada faktor eksternal seperti banjir, kemacetan, dll, sehingga kita dapat memilih secara “bebas”, maka bagi saya, urutan “prioritas” pemilihan jenis investasi adalah :

1. Tanah

Kepemilikan tanah adalah salah satu jenis investasi yang memang menjanjikan return yang cukup positif. Harga kenaikan tanah tiap tahun meningkat di hampir semua kawasan di Indonesia. Rata-rata kenaikan harga tanah berkisar 20 – 25 % per tahun. Pada umumnya kepemilikan tanah akan hanya digunakan masyarakat sebagai jenis instrumen investasi jangka panjang karena sifatnya yang tidak liquid (tidak dapat bersifat cash/tunai kapanpun kita mau).

Cara paling mudah untuk memulai investasi ini adalah membeli sebidang tanah (kavling) pada areal perumahan. Biasanya surat-surat legalitas, maupun aspek keekonomiannya cukup menjanjikan.

(+) :
Kenaikan harga (ROI) > 20% per tahun
Tidak ada biaya maintenance/perawatan
Resiko kepemilikan atas barang sangat rendah

(-) :
Jarang dapat digunakan sebagai instrumen pendapatan tambahan (disewakan)

Dengan segala kelebihan dan kekurangannya, pemilihan investasi “tanah” saya letakkan sebagai pilihan utama untuk investasi jangka panjang, sesuai dengan prinsip low risk high return.

2. Rumah (Landed House)

Kepemilikan unit rumah tinggal di atas tanah (Landed house) merupakan keinginan mayoritas orang. Sayangnya keterbatasan lokasi perumahan di pusat kota membuat sebagian orang harus membeli unit rumah di daerah pinggiran kota.
Jenis imbal balik investasi yang diharapkan bila mana ingin berinvestasi di sektor perumahan ada dua, yaitu Capital Gain maupun Investment Yield.

- Capital Gain

Capital gain adalah return yang diperoleh dari hasil investasi kepemilikan unit barang setiap tahunnya. Artinya jika sebuah barang/tanah/rumah/apartemen, dll didiamkan begitu saja tetap akan menghasilkan kenaikan harga dikarenakan adanya permintaan. Rata-rata kenaikan harga rumah (Capital Gain) sebuah unit rumah berkisar antara 15 – 20% per tahun.

- Investment Yield

Investment yield adalah pendapatan tambahan yang diperoleh dengan memberdayakan barang/rumah/apartemen/dll untuk diutilize/dipergunakan sebagai instrument pendapatan tambahan, seperti disewakan/dikontrakkan dalam kurun waktu tertentu. Harga sebuah rumah sewa biasanya berkisar antara 5 – 7 % per tahun dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Kepemilikan bangunan biasanya akan mengakibatkan adanya biaya penyusutan (depresiasi), namun hal ini akan tertutupi dengan adanya kenaikan harga bahan bangunan (besi, semen, dll) pada unit bangunan baru sehingga unit bangunan lama harganya akan tetap stabil.

(+) :
Dapat dijadikan instrument investasi ataupun tempat tinggal
Capital Gain : ± 20% per tahun
Dapat digunakan sebagai unit tambahan penghasilan,Investment yield : 5-7 % per tahun
Dapat direnovasi sesuai dengan keinginan pemilik

(-) :
Harus dialokasikan dana khusus untuk maintenance (perawatan rumah)
Adanya resiko kepemilikan unit (biasanya dicover dengan asuransi)

3. Apartemen

Tinggal di apartemen saat ini bukan lagi sekedar life style, melainkan sudah merupakan kebutuhan akan tempat tinggal yang dekat dengan lokasi kerja. Keterbatasan lahan mengakibatkan satu-satunya solusi adalah membuat hunian secara vertikal.

Layaknya landed house, investasi di bidang hunian apartemen akan menghasilkan 2 jenis pendapatan, yaitu investment yield yang kurang lebih hampir sama dengan kepemilikan sebuah rumah, maupun capital gain sebesar 15 % per tahun, sedikit lebih rendah dari landed house karena tidak menikmati kenaikan harga tanah.

Resiko terbesar dalam kepemilikan apartemen adalah ketiadaan tanah, sehingga bila bangunan kurang perawatan maka kenaikan harga unit apartemen akan sangat kecil bahkan stagnan, dikarenakan tidak ditopang oleh kenaikan harga tanah.

Bila mana ingin dijadikan instrument investasi jangka panjang dengan harapan dapat menikmati investment yield dari harga sewa unit, usahakan sistem kontrak jangka panjang dapat diperoleh. Karena bila dalam kurun waktu tertentu tidak terdapat penyewa, maka sang pemilik harus membayar biaya tambahan maintenance yang cukup besar dengan kisaran Rp. 8000 – 12.000/m2 untuk apartemen kelas menengah.

(+) :
Dapat dijadikan instrument investasi ataupun tempat tinggal
Capital Gain : ± 15% per tahun
Investment yield : 5-7 % per tahun
Biasanya dekat dengan lokasi kerja, dan memiliki fasilitas yang cukup lengkap

(-) :
Biaya perawatan cukup besar
Tidak memiliki tanah (Hak Guna Bangunan – HGB)
Tidak dapat direnovasi sesuka hati (biasanya hanya terbatas pada design interior)

Namun apapun itu, kenaikan hasil investasi semua kembali lagi bergantung kepada hukum ekonomi Supply vs Demand, permintaan vs penawaran. Kepemilikan apartemen akan jauh lebih baik bila mana prospek apartemen tersebut sangat bagus sehingga permintaan tinggi, mengakibatkan harga melejit naik secara signifikan. Begitupun sebaliknya, harga tanah tidak akan memiliki porsi kenaikan yang cukup signifikan bila mana di daerah tersebut bukanlah daerah yang potensial untuk dijadikan daerah hunian atau lokasi usaha. Saran saya survey dahulu apakah apartemen, rumah, atau tanah yang akan dibeli memiliki prospek jangka panjang yang “menjanjikan” atau daerah tersebut malah akan stagnan dikarenakan faktor bencana alam seperti banjir, tanah longsor, dll ataupun faktor kemacetan yang parah sehingga orang tidak berkenan untuk berinvestasi di daerah tersebut.

Semoga dapat menjawab pertanyaan yang diajukan, dan selamat berinvestasi……..!!!!

5 Comments leave one →
  1. December 14, 2011 2:42 pm

    Bolehkah saya tau referensi angka 25% (kenaikan harga tanah per tahun) dan 20% (kenaikan harga rumah per tahun)?

    Terima kasih

    • December 16, 2011 4:12 am

      Referensi dari pengalaman pribadi pak William, Harga tanah yang saya beli di Jgja dalam satu tahun naik dari Rp. 800.000,- menjadi Rp. 1.000.000,-. Sedangkan harga rumah sudah naik di kisaran 13% dalam 6 bulan.. Namun semua ini tentu tergantung lokasi, dan ujung-ujungnya supply dan demand. Salam.

      • December 16, 2011 4:33 am

        terima kasih atas jawabannya :)

        soalnya saya sedang incar ruko yang agak mahal jika dibandingkan dengan kemampuan saya, tapi punya prospek yang bagus. sedang hitung2 apakah kenaikan harga ruko kira2 bisa lebih tinggi dari bunga KPR. kalau memang bisa 20% per tahun, kan kalah jauh tuh rate bunga KPR-nya. apalagi ruko bisa buat usaha.

        apakah bapak Odusnatan punya referensi KPR yang bunganya rendah atau sedang ada promo?

        Thanks lagi, salam kenal dari Semarang. Semoga bisa berteman.

    • December 16, 2011 5:39 am

      Salam kenal balik pak William…, sy juga bukan expert dalam hal ini. Tapi tentu saja tidak ada ilmu pasti tentang seberapa naik harga ruko tersebut. Mungkin bisa disurvey dari harga ruko tetangga, bisa >30%, tapi tentu saja bisa 0% jika lokasi tersebut tidak potensial, kembali ke supply vs demand. Tapi untuk ruko, biasanya bisa didapat 2 income, capital gain (kenaikan harga unit) dan investment yield (dari harga sewa). Jadi harapannya jika lokasinya bagus, ROI bisa lebih dari 20%.
      Soal KPR, saya lebih prefer Bank Plat Merah (BUMN) atau BCA. Floatingnya tidak naik terlalu dahsyat seperti bank swasta lain. Dari semua, sy prefer BCA pak,,, Salam.

  2. January 17, 2014 1:05 pm

    OK! untuk daerah Jakarta saya lebih pilih apartemen deh…. :lol:

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Follow

Get every new post delivered to your Inbox.

%d bloggers like this: